Rumus Perhitungan dalam Investasi Properti

Tingkat kapitalisasi (capitalization rate atau cap rate) merupakan indikator paling umum dipakai dalam penjualan dan pembelian properti. Tingkat kapitalisasi bervariasi, berdasarkan wilayah dan tipe properti.
Baca Juga: Apa Itu Yield?
Investor menggunakan tingkat kapitalisasi untuk menetapkan harga pembelian, sedangkan pihak penilai (appraisal) menggunakannya untuk menentukan nilai pasar. Oleh karena itu, penilai adalah orang terbaik untuk memperoleh informasi seputar tingkat kapitalisasi di sebuah wilayah.
Cap rate diperoleh dari penghasilan operasional bersih dibagi harga pembelian properti:
Tingkat kapitalisasi (cap rate) = Penghasilan Operasional Bersih : Harga Pembelian
Namun untuk mempermudah, kisaran cap rate yang berlaku secara umum bisa dilihat di tabel berikut ini:

Jenis Properti	Tingkat Kapitalisasi
Lahan Kosong	0,5% – 2%
Rumah Sewa	3% – 5%
Ruko dan Rukan	6% – 9%
Kios dan Toko	5% – 10%
Apartemen dan Kondominium	7% – 12%

Menentukan Tarif Sewa
Jika nilai cap rate telah didapat, maka Anda dapat menentukan tarif sewa properti per tahun dengan rumus berikut ini:
Tarif Sewa (Rupiah/Tahun) = Nilai Properti (Rupiah) x Capitalization Rate (%)
Contoh Perhitungan:
Sebuah rumah seharga Rp5 miliar dengan Capitalization Rate 3% – 5%, harga sewanya adalah: 3% x Rp5 miliar = Rp150 juta/tahun atau berkisar Rp12,5 juta/bulan.
Sebuah apartemen seharga Rp600 juta dengan Capitalization Rate 7% – 12%, harga sewanya adalah: 12% x Rp600 juta = Rp72 juta/tahun atau Rp6 juta/bulan.
Sebuah ruko seharga Rp1,4 miliar dengan Capitalization Rate 6% – 9%, harga sewanya adalah: 7% x Rp1,4 miliar = Rp98 juta/tahun atau berkisar Rp8,2 juta/bulan.

 
Berbeda dengan jenis investasi finansial, investasi properti memiliki keistimewaan, karena memiliki daya pengungkit yang tinggi  (high leverage investment). Artinya, nilai investasi yang Anda miliki sesungguhnya lebih tinggi dari investasi yang telah Anda gelontorkan.
Sebagai contoh, jika Anda memiliki uang Rp100 juta untuk berinvestasi dalam bentuk saham, emas, dolar, atau investasi finansial lainnya, Anda hanya akan memiliki investasi sebesar nilai yang ditanamkan.
Sementara itu, jika Anda berinvestasi di sektor properti, dengan uang Rp100 juta sebagai uang muka (DP), maka Anda bisa memiliki investasi properti sebesar Rp500 juta atau lima kali lipat, karena sisanya sebesar Rp400 juta dibayar dengan menggunakan pembiayaan dari bank.
Kemudian, kita bandingkan keuntungan yang didapat:
Bila investasi Anda dalam bentuk saham dan investasi finansial lainnya naik 10% per tahun, maka nilai investasi Anda menjadi Rp110 juta. Jadi, keuntungan yang Anda peroleh hanya Rp10 juta (Rp110 juta – Rp100 juta), atau 10% dari investasi Anda.
Di sisi lain, jika nilai investasi Anda di sektor properti naik 10%, maka nilai investasi tersebut menjadi Rp550 juta. Artinya, keuntungan Anda Rp50 juta (Rp550 juta – Rp500 juta).
Jadi, keuntungan investasi Anda sesungguhnya bukan 10%, tetapi 50% dari nilai investasi Anda yang “cuma” Rp100 juta. Inilah yang disebut daya pengungkit investasi yang tinggi.